La liberatoria condominiale non è un semplice foglio che attesta l’avvenuto versamento delle quote; è un documento con valenza dichiarativa che certifica la posizione contabile di un’unità immobiliare rispetto al complesso delle spese deliberate dall’assemblea. A emetterla è l’amministratore, unico soggetto cui l’articolo 1130 del codice civile attribuisce il potere di tenere la contabilità e di rilasciare attestazioni sulla regolarità dei pagamenti. Nella prassi notarile e bancaria il documento è ritenuto decisivo perché traduce una sequenza di movimenti economici – rate ordinarie, conguagli, fondi straordinari – in un’informazione immediata: l’unità ha saldato tutto ciò che le compete fino alla data indicata oppure presenta un debito certo e liquido.
Indice
La cessione dell’immobile e la tutela dell’acquirente
Il caso più frequente in cui la liberatoria diventa obbligatoria è il rogito di compravendita. Dal 2013 l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile sancisce la solidarietà dell’acquirente rispetto ai debiti condominiali del venditore relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il notaio, consapevole di questo vincolo legale, richiede all’amministratore una dichiarazione dettagliata delle somme dovute dall’unità fino alla data di stipula. Se la liberatoria dichiara “nessun debito”, l’acquirente è protetto; se invece elenca rate non pagate, l’acquirente può chiedere al venditore la compensazione nel prezzo o pretendere il saldo immediato prima del passaggio di proprietà. In assenza di tale documento il professionista, per prassi, inserisce una clausola di manleva che trasferisce comunque il rischio sull’acquirente: da qui l’esigenza concreta di procurarselo per tempo.
Le operazioni di mutuo ipotecario e la necessità di rassicurare la banca
Quando un proprietario chiede un mutuo per liquidità o per ristrutturazione, la banca valuta non solo la solvibilità personale ma anche l’assenza di gravami sull’immobile. In questo contesto, la liberatoria funge da ulteriore garanzia: l’istituto di credito verifica che la casa non sia esposta a un debito condominiale che, in caso di inadempienza del mutuatario, potrebbe tradursi in un pignoramento privilegiato da parte del condominio. Alcuni contratti di mutuo subordinano addirittura l’erogazione al deposito della liberatoria in originale entro una certa data, pena la risoluzione automatica dell’offerta.
Le successioni ereditarie e la valutazione della massa attiva e passiva
Nel passaggio mortis causa la liberatoria assolve a due funzioni: alimenta l’inventario dell’eredità e definisce l’eventuale passivo condominiale che gli eredi possono decidere di accettare con beneficio d’inventario o di rifiutare. L’amministratore, su richiesta dell’erede o del notaio, deve produrre un estratto che includa rate scadute, rate straordinarie deliberate ma non ancora eseguite e eventuali contenziosi in corso. Solo così l’erede conosce il peso reale del bene immobile prima di assumerne la titolarità e può destinare parte della massa ereditaria al saldo dei contributi non corrisposti dal defunto.
Il pignoramento immobiliare e l’intervento del custode giudiziario
Nel contesto di un’esecuzione forzata immobiliare, il delegato alla vendita o il custode giudiziario chiede la liberatoria per allegarla alla perizia estimativa. La ragione è chiara: chi acquista all’asta deve sapere se, oltre al prezzo offerto, dovrà coprire morosità condominiali pregresse. In mancanza di liberatoria il professionista inserisce una nota di riserva che riduce l’appeal dell’immobile e potenzialmente abbatte il valore di aggiudicazione. Anche in questo scenario, dunque, la dichiarazione dell’amministratore incide sul risultato economico dell’intera procedura.
I lavori straordinari e l’accesso ai bonus fiscali
Con l’introduzione di detrazioni elevate per cappotti termici, sismabonus e superbonus, la circolazione della liberatoria si è intensificata. L’impresa general contractor, prima di accettare il mandato con cessione del credito, verifica che ogni condomino sia in regola con le quote straordinarie già deliberate, perché una morosità potrebbe compromettere la filiera dei pagamenti o frenare le asseverazioni necessarie. L’amministratore redige un prospetto aggiornatissimo in cui specifica chi è in regola, chi ha ottenuto rateizzazioni e chi è in mora, in modo che l’appaltatore possa decidere se subentrare al credito o sospendere il contratto.
Il contenuto minimo e la forma di una liberatoria pienamente valida
Al di là delle motivazioni d’uso, un documento efficace deve riportare l’intestazione del condominio con il codice fiscale, i dati essenziali dell’amministratore, la descrizione dell’unità con subalterno e scala, la data di redazione, il dettaglio delle somme ordinarie saldate, di quelle straordinarie già versate o ancora dovute e la firma autografa dell’amministratore accompagnata dal timbro. Se vi sono contenziosi, il documento deve specificarlo chiaramente: un silenzio in proposito potrebbe configurare responsabilità professionale a carico dell’amministratore. Quanto alla forma, la normativa non impone il cartaceo; la liberatoria può viaggiare via PEC con firma digitale, purché il destinatario – notaio, banca, custode – la accetti in tale formato.
I tempi di rilascio e l’eventuale diniego
L’amministratore non può procrastinare oltre il necessario per raccogliere i dati contabili; la consuetudine forense parla di cinque-sette giorni lavorativi. Un rifiuto immotivato o un ritardo ingiustificato può configurare inadempienza professionale, aprendo la strada alla richiesta di risarcimento danni da parte dell’interessato. Viceversa, l’amministratore può legittimamente rifiutare di firmare una liberatoria che attesti il “saldo zero” quando esistono partite non pagate: sarebbe una dichiarazione mendace. In questo caso egli deve rilasciare un’attestazione negativa, riportando le somme precise, e non semplicemente rifiutarsi.
Costi e modalità di addebito
Il rilascio della liberatoria è spesso gratuito se rientra nel normale rapporto professionale con il condominio. Alcune tabelle di compenso, tuttavia, prevedono un diritto di segreteria a carico del richiedente: poche decine di euro per compensare il tempo impiegato e le eventuali spese di autentica. Quando il documento è funzionale a un atto che interessa esclusivamente l’unitario, per esempio il mutuo o la vendita, è prassi che il costo ricada su quest’ultimo e non sull’intera compagine.
